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商业地产盲目发展产生严重脱节【扬州】

发布时间:2019-07-19 13:15:52 阅读: 来源:排气阀厂家

商业地产盲目发展产生严重“脱节”_联商资讯中心

中国商业地产的发展正处于一个非常重要的转轨时期,在快速发展的同时,也存在众多的问题。应该说,我国商业地产现在到了正视问题,提升商业地产发展的质量和水平,真正体现商业地产价值和附加值的时候。在国家调整经济结构、落实科学发展观的大战略中,还没有关注到商业地产的发展方式,这一点必须引起关注。 发展商业地产至关重要 商业地产在城市商业发展中的地位和作用非常重要,必须提高商业地产质量,使商业地产成为一个城市整体竞争力的重要组成部分。 首先,商业地产应该是一个城市的外在形象和展示窗口。商业设施大部分在城市的黄金地段,在城市的中心。尽管现在的一些业态尚在城乡接合部,但是很快会成为此城市中心,或者是城市的副中心。因此,商业设施、项目,商业建筑是城市的最重要的组成部分和外在的形象。看一个地区商业发达不发达,城市的面貌怎么样,最重要的表现就是商业设施,包括商业街、各种各样的专卖店。商业繁荣城市就繁荣,商业萧条城市就萧条。城以市而兴,市以城而存。所以商业地产在一个城市建设中具有举轻若重的地位和作用。 第二,商业地产是体现级差地租、土地集约利用、投资产出率最高的设施,是投入产出率最高的领域。所以,商业地产要考虑如何提高产出率,如何提高使用效率,如何提高综合效益,其中包括商业的价值和文化的价值,也包括维护稳定社会、提高社会生活品质的价值。 第三,商业地产是创造新的生活方式引导销售需求的重要载体。商业供给不仅是买卖商品,实际上我们很多新的生活方式是靠商业供给来创造的。国外的很多大的商场商品陈列,是在设计生活场景,通过商业的供给创造新的消费模式,创造新的生活方式。比如,连锁经营便利店给人们的生活创造了便利,还有自助式购物,消费者在这种种新的业态中,体验到了以前无法实现的公平交易的权利。 第四,商业地产是现代市场体系房地产市场重要的组成部分,必须研究这种房地产项目的独特性、专业性,将其建设、使用、维护规范化。现在也在兴起新的无形的市场方式,商业地产作为有形的市场,今后它和无形市场之间会产生互动,因此,在研究有形市场设定的时候,要弄清楚现代流行发展的趋势和特点。 五个突出问题 中国的商业发展存在着一些不容忽视的问题,概括起来可以用10个字来描述:贪大、粗放、盲目、奢侈、趋同。具体表现在五个方面: 第一是贪大。商业地产的供给要和整个城市和农村对商业的需求相匹配,但是很多的商业地产一味追求规模,最后都变成了房地产的庞然大物。比如说,很多城市在打造的大型的Shopping Mall,都在追求大,而不考虑适当、适中和与需求匹配。很多城市不仅打造一个Shopping Mall,还要打造若干个。一个Shopping Mall通过几年的努力还没有获利,其他的Shopping Mall就已争相在建造。再比如说大的会展中心,作为城市主体的大城市,会展中心必须是有国际一流水平的,要有大的规模和体量。但是很多不具备这样条件的城市,也在打造非常大型的作为标志性建筑的会展中心。另外如大型的购物中心,现在很多城市的大型购物中心已经出现了饱和的状态。不适当的、超过需求的贪大,这是商业地产发展中很大的问题。 第二个问题是粗放。在很多的城市,商业地产空置问题非常严重,空置原因之一就是这些商业地产非商业化。商业地产运营必须商业化,而很多的商业地产非商业化,非专业化。住宅楼底层和住宅楼的结构、构造完全一样,但是下面的就叫商业地产了,这是没有搞清楚概念。商业地产是为了商业运营需要所建造的建筑物,是商业运营所需要的商业设施。商业设施的要求比住宅的要求要高得多。日本在废止大店法之前,就非常明确地规定了大店建筑的体量。比如说楼内要开几个门,楼内的防火设施,这些在原来日本的 大店法 之前都有具体的规定,现在日本改成大店选址法,主要是规范选址,而内部的设计则不体现在法律中。我国的大部分的商业地产可以说是非商业化的地产,只不过是在建造以后力图把它变成商铺,变成比住宅销售价格更高的销售面积。 第三个问题是盲目。所谓盲目就是说我们在建造这些商业设施的时候,没有建造之前的可行性研究,购买力的分析,客流量的分析,预期利润的分析,预期销售额的分析,对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握。对于商业供给,即同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析。近年来国内好几个大的批发市场、购物中心都因此而倒闭。 第四个问题是奢侈。商业的魅力在于商品、服务、商品陈列业的艺术,而不仅仅是只有豪华的装饰。现在很多大型的商场、会展中心等,里外的装修都非常豪华和奢侈。我在杭州住过一个酒店,号称是超五星级,连酒店的柱子都是金箔的。我觉得地产更重要的并不是外在,而是内在的功能能否适合需要。一个地产的项目能不能成功和后期的运营有直接的关系,必须有非常漂亮的商品陈列、有非常好的功能,这比贴银、贴金更重要。 第五个问题是趋同。一方面很多的商业地产是非专业化、非商业化的,而那些即使是商业化的、专门为商业设施建造的地产,也存在同质化的问题,特色不明显。国内很多大型商业地产的运营模式趋同,档次也趋同,里面东西都差不多,是大综合,特色不明显,吸引力不强。 原因在于发展脱节 造成我国城市商业地产各种问题的主要原因在于,城市商业地产的建设与城市发展规划、消费需求以及商业运营等存在严重脱节现象。 首先,商业地产建设、网点建设和整个城市的发展以及规划相脱节。很多城市商业网点的规划,还没有纳入到城市规划具有法律效益的规划范畴之中。尽管各地省以上的城市已经完成城市网点规划,地市级城市也接近完成,但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效力,因而网点规划没有约束性。 其次,商业地产项目和网点建设的流程相脱节。大型项目需要专家的评审、社会的评审和商业主管部门的审核,但到目前为止,我国城市商业网点管理条例尚未制定完成。争相建设,无序竞争,使商业项目供给过剩。目前,我国商业地产的空置率已经达到了20%以上。 第三,商业地产项目和商户需求相脱节。很多商业地产项目在设计的时候,没有事先规划特定的业态和商业模式。 第四,商业地产项目和整体运营相脱节。很多的商业地产项目建成以后就按销售面积开始销售,造成了整体建筑的分割经营,没有统一的经营、规则、陈列、管理。这样的地产建得再好,从运营状态、陈列状态、管理状态各方面来说,都是失败的。东北某地的一个地下商场,据说投资了十几个亿,一进入该地下商场就能看到大理石雕塑,但是里面卖的是什么呢?也就是卖义乌的领带和皮带,投资运营产出极不匹配。按照这个经营档次,100年也赚不回投资。 再一个就是商业地产项目和消费者购买欲望相脱节。很多商业地产项目在设计、研发、建筑、运营、管理、整合等方面都必须改变提高,亟待转变粗放式的增长方式。如何落实科学发展观,转变经济增长方式?这是对商业地产提出的新的课题和新的要求。 新的商业模式创造新的地产模式,新的地产模式创造新的运营模式,新的运营模式创造新的消费模式。总之商业地产是一个跨学科的,高度技术化、知识化、商业化这样的一个综合性的问题。只研究地产解决不了这个问题,只研究商业也不可能解决这个问题,只研究供给解决不了这个问题,只解决消费也解决不了这个问题。商业地产是多学科、跨领域的高度融合,应该更加综合、更加系统地研究商业地产的健康发展,提升商业地产发展的质量和水平。 (来源:中国商报 作者:国务院研究室综合司司长、研究员)

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